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在經濟發展進入存量時代的背景下，如何高效盤活低效資產已成為企業、政府乃至全社會關注的焦點。低效資產不僅占用資源，還可能成為發展的"包袱"，而成功的盤活與運營則能將其轉化為新的增長點。本文將通過真實案例與數據分析，探討低效資產盤活的有效路徑及運營的核心作用。
一、現狀與挑戰
低效資產通常指長期閑置、利用率低或收益不佳的資產，包括閑置廠房、爛尾樓、老舊物業、低效土地等。根據國家統計局數據，截至2023年，全國城鎮閑置土地面積超過200萬畝，部分工業園區的平均利用率不足60%。這些資產若不能有效盤活，將造成巨大的資源浪費。
主要挑戰：
1.產權復雜：在一些情況下，低效資產的產權歸屬不清晰，存在著多種所有制成分交叉、產權糾紛等問題，這給資產的盤活帶來了很大的困難。例如，一些歷史上形成的混合所有制企業，由于多次的股權變更和資產整合，部分資產的產權關系變得十分復雜，難以明確界定，導致在進行資產盤活時，各方利益難以協調，交易難以達成。
2.改造成本高：低效資產的質量差異較大，部分資產可能存在著老化、損壞、技術落后等問題，需要投入大量的資金和精力進行修復和改造，才能重新發揮其價值。比如一些老舊的工業廠房，其建筑結構可能已經不符合現代生產的需要，需要進行大規模的翻新和改造，才能吸引新的租戶或進行其他商業用途的開發。
3.運營能力不足：盤活涉及法律、財務、資產評估、產業規劃等多領域專業知識，企業內部團隊常缺乏復合型人才，依賴外部中介機構增加成本且存在服務質量參差風險。對新興盤活模式（如產業基金、REITs、共享經濟盤活閑置空間）的運作機制不熟悉，難以靈活運用創新工具。
二、低效資產盤活的成功路徑
1. 功能重塑：從"閑置"到"高價值"
案例：上海船廠1862
原為廢棄造船廠，經過改造后成為集文化、商業、藝術于一體的綜合體，年客流量超300萬人次，成為上海濱江的地標之一。
盤活亮點：
（1）產權重組
創新"產權置換+收益分成"模式：央企保留30%產權，獲取固定收益；政府平臺公司持股40%，負責基建配套；森大廈株式會社持股30%，主導運營。
建立"四方聯席會議"決策機制。
（2）空間解碼
保留16米挑高船塢結構，改造為無柱藝術空間。
利用廢棄鋼軌打造"時空走廊"沉浸式體驗裝置。
（3）內容破圈
引入TeamLab數字藝術展。
開發"船廠元宇宙"線上展覽。
2. 產業升級：從"低效"到"高增長"
案例：深圳華強北
曾經以低端電子產品批發為主，近年來通過引入智能硬件、跨境電商等新業態，部分商鋪租金增長40%，年交易額突破2000億元。
盤活亮點：
（1）產業躍遷
設立"硬科技準入清單"（含5G模組、IoT傳感器等28類）。
打造"華強北創新走廊"：1-3層保留電子元器件交易；4-6層轉型智能硬件孵化器；頂層建設跨境直播基地（2023年GMV80億元）。
（2）空間重組
推行"統租運營"模式：政府平臺公司整體承租再分租。
垂直動線重構：每層設置"空中連廊"提升可達性。
（3）政策賦能
研發補貼：企業研發投入抵稅比例200%。
租金返還：高新企業享受3年50%租金補貼。
3. 資本運作：REITs與資產證券化
案例：蘇州工業園REITs
2021年，蘇州工業園區通過發行基礎設施公募REITs，盤活存量資產30億元，資金用于新基建項目，形成良性循環。
盤活亮點：
（1）資產包設計
精選5處標準化廠房。
搭配2處研發中心（鎖定微軟、華為等頭部租戶）。
（2）收益結構化
基礎收益：5.5%年化分紅（錨定保險資金）
超額收益：租金增長超8%部分提取20%激勵管理人。
（3）循環開發
首期募資34.9億元中，70%投入新基建。
培育成熟后繼續裝入REITs，形成"投融管退"閉環。
4.文旅融合：老城記憶的產業化重生
案例：長沙超級文和友
原址為長沙老城區即將拆除的筒子樓群，建筑老舊且功能失效。文和友團隊通過"場景考古"手法，復刻1980年代老長沙市井生活場景。
盤活亮點：
（1）空間重構
老長沙場景還原：打造7層樓高的“城中城”，高度還原20世紀80年代長沙老街場景。
地域文化展現：挖掘長沙地域文化，將長沙近代100年內的商業老街和商號等商業符號復原。
（2）文化運營
文化平臺搭建：設置述古書店、文和友美術館、笑工場劇場等文化場所，舉辦藝術展覽、相聲表演等活動。
（3）商業模式創新
多業態融合：獨創“餐飲+文化+商業”模式，引入茶顏悅色等長沙本土網紅餐飲品牌，以及照相館、游戲機、理發店等多種玩樂業態。
品牌孵化：挖掘地域民間小吃，與小商戶合作，提供基礎設施和店面裝潢支持。
三、運營的核心作用：從"盤活"到"持續增值"
盤活只是第一步，運營才是決定資產能否長期增值的關鍵。
1.建立專業化運營團隊
北京動物園服裝批發市場今昔對比
專業運營團隊是實現低效資產持續增值的關鍵。以北京新動力金融科技中心改造升級項目為例，該項目采用 “基金 + 城市更新” 輕資產受托經營合作模式，引入專業運營團隊，對原北京動物園服裝批發市場進行升級改造，將其成功轉型為金融科技中心。這離不開專業的運營團隊，他們憑借豐富的資產管理、市場營銷、工程技術等知識和經驗，制定科學運營策略，確保資產高效運營與價值提升。
2.數字化賦能
廣州TIT創意園
數字化賦能為資產運營插上翅膀。在資產運營中，利用物聯網遠程監控設備，提前預警故障；借助大數據分析市場需求與客戶行為，為決策提供依據；依靠人工智能優化資產運營管理流程，提高效率。如廣州TIT創意園，通過智慧園區管理系統，實現能耗降低20%，入駐企業滿意度提升30%。
3.生態化運營
成都猛追灣城市更新
生態化運營構建資產價值生態系統。通過完善基礎設施與公共服務，吸引多元業態入駐，搭建合作平臺，促進協同創新。如成都猛追灣城市更新項目，不僅改造老舊建筑，還引入市集、文創、餐飲等多元業態，形成"24小時活力街區"，實現片區商業價值增長。
四、未來展望：低效資產盤活的趨勢
1.政策支持加強
各地政府正持續加大盤活存量資產政策的力度。北京、深圳等地的 "城市更新條例" 為當地低效資產盤活提供了明確的法律依據與規范，從規劃、土地、財政等方面給予政策支持，形成政策合力。如北京的條例為老城區的低效商業資產改造升級，提供了規劃調整、稅收優惠等政策便利，激發了市場主體的積極性。未來，將有更多地區出臺類似政策，從加強政府引導、優化審批流程、強化財政金融支持等多方面，為低效資產盤活創造更好的政策環境。
2.科技賦能
AI、物聯網技術將在資產運營中發揮越來越重要的作用。在資產監控與管理方面，物聯網技術可實現對資產的實時遠程監控，及時掌握設備運行狀態、環境數據等信息，提前預警故障，降低維護成本。例如，在大型物流園區中，通過物聯網傳感器實時采集貨物和車輛信息，提高運營效率。在運營管理決策方面，AI 技術能夠對海量資產運營數據進行分析和挖掘，為企業提供精準的市場預測、風險評估和決策建議，幫助企業優化資產配置和運營策略，提升資產運營效率和收益水平。
3.ESG導向
綠色改造和可持續運營正逐漸成為低效資產盤活的新趨勢。隨著社會對環境保護和可持續發展的關注度不斷提高，投資者和消費者越來越青睞具有環境、社會和治理（ESG）優勢的資產。對低效資產進行綠色改造，如采用節能設備、優化能源管理、提高資源利用效率等，不僅可以降低運營成本，還能提升資產的市場競爭力和附加值。同時，遵循可持續運營理念，注重資產的長期價值創造和社會影響，將使低效資產在盤活后能夠實現更高質量、更可持續的發展，為企業和社會帶來更大的經濟、社會和環境效益。
結語：在存量中掘金，于變局中開新局 低效資產盤活絕非簡單的 “拆舊建新”，而是一場涉及制度創新、技術革命、產業重構的系統性變革。未來，唯有以政策為杠桿、技術為引擎、生態為紐帶，才能真正實現從 “盤活存量” 到 “創造增量” 的質變，在萬億級資產藍海中共繪高質量發展新圖景。
來源：長沙市人居環境研究院文化創意部
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